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　住宅などの建設に対する国の主な助成措置としては地域住宅交付金制度があります。当制度は既存の補助事業をメニュー化し、地方公共団体が作成した計画（地域住宅計画）に基づき弾力的に実施可能となっています。また、 地方公共団体独自の提案による従来補助対象外の事業も一定限度まで交付対象として支援できる制度です。

既存の制度で代表的な 特定優良賃貸住宅供給推進事業 は、一定条件を満たす賃貸住宅などの建設に対して、 建設費補助 や 家賃対策補助 が講じられるほか、 固定資産税を 5年間1／3に減額 、または 5年間の割増償却 が認められます。またほかに農地転用についても、基盤整備をともなう賃貸住宅建設及び賃貸に関する特例措置として、建物の不動産取得税と建物・敷地の固定資産税が一定期間軽減される助成措置も講じられています。（ 3大都市圏特定市のみ）

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　農住組合は、住宅建設にあたって以下のような有利な融資を受けられます。またその不足分についてはＪＡ資金を活用することもできます。

こうした制度については対象地域が限定される場合もあるほか、地方公共団体で独自の融資制度を設けている場合もあり、事前に担当部局に確認してください。

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　農住組合制度においては、その主な目的が市街化区域内農地の転用による住宅・宅地の供給拡大にあることから、面整備はもとより住宅建設などの事業も、必須事業として規定されています。しかし法令上、その必須の度合には若干の差が認められます。

　たとえば面整備事業については、事業開始の遅れや事業停止に対して組合の解散をも命じうる厳しい規定がなされていますが、住宅建設などについては、宅地などを所有する組合員に対して「できるだけ速やかに努めなければならない」と規定する一方、「当該住宅の用に供されている土地の賃貸、その他の管理または譲渡を含む」という一文から、保留地の処分によってその要件を一応満たすことができます。とはいえ農住組合のめざすべき最終目標は、あくまで良質な住宅の供給にあり、支援・協力を果たす行政やＪＡはその点を十分に理解して、本事業の推進に努めることが望まれます。

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　賃貸住宅の経営手法としては▼農住組合の直営▼組合員の出資した別会社の運営▼組合員個々の経営、が考えられます。

　さらに農住組合直営については、その敷地および建設資金の調達を組合自らが行なう場合と、組合員からの借入れ（資金の場合は転借）による場合とに分けられます。別会社方式についても、同様の選択がなされます。その際、出資者が組合員全員となるか一部であるかは、賃貸住宅の敷地の所有権者の範囲によります。

　いずれの方式を選択するかは、住宅ニーズや組合員の意向に基づきますが、農住組合により共同でまちづくりに取組む以上、組合の地区全体で統一感のある賃貸住宅となるよう努めてください。なお賃貸住宅の建設計画、施行業者の選定、建物の管理などは、そのほとんどがＪＡ指導のもとに一体的に運営処理されており、また事業経営全般についても、多くの場合ＪＡに委託しているようです。

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　調整池や水路については、施設が完成した後に市町村に移管されるのが一般的ですが、市町村の事情により扱いや施設の要件が異なるため、あらかじめ市町村の開発指導部局やこれらの施設の管理部局と調整しておくことが必要です。なおこれらについては道路、公園などについても同様です。

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　利便施設とは、「組合員及び一般公衆の利便に供される店舗、事務所その他」の施設で、農住組合法の目的を達成するために必要なもの（法第7条第2項）とされており、具体的には日用品などを扱う店舗、診療所、保育所、集会所、駐車場などが該当します。農住組合の本来の目的は良好な住宅、宅地の供給であり、これらの利便施設はそのために必要な附帯的な施設に限られます。

　なお利便施設の建設・管理・運営については、農住組合が自ら行なったり、第3者に施設の賃貸・譲渡などを行なうことができます。また資力、信用又は過去の実績などからみて、利便施設を建設することが確実である者に対し、土地の賃貸や譲渡を行なうこともできます。

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　農住コミュニティ施設とは、文字通り農住組合ならではのコミュニティづくりを目的とした施設のこと。その内容については多様な施設が考えられますが、たとえば市民農園や農産物朝市広場といった、事業者である農家と住宅入居者となる新住民や近隣住民など、この地に暮らす人々の交流を促す場を作ることは、住民相互の連帯感と地域への愛着を育み、結果として魅力あるまちづくりにつながることが期待されます。

　そこで農住コミュニティ施設は、こうした目的からいっても、あくまで住民自らが容易に管理・運営できるものであることが望まれます。なおその設計・建設・修繕費用に対しては、国が農住組合推進事業の助成対象として都道府県を通じて助成を講じています。

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　農業共同利用施設とは、「農産物処理加工施設その他組合員の営農上必要な」施設（法第7条第2項）とされており、具体的には、共同育苗施設やスプリンクラー、生産物や農機具などの倉庫、農産物処理加工場などが該当します。（ただしこれらの施設は、組合の地区内で当面の間営農を継続するために必要なものに限られます。）これらの施設には組合員自らが行なう農作業に必要なもののほか、市民農園のためのもの（農機具倉庫など）も含まれます。

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　農住組合の行なう土地改良事業は、組合員が当面営農を継続するのに必要な限度を超えない範囲で実施できます（法第7条第2項第5号・4項）。つまり市街化区域内での事業であるという性質上、概ね10年間程度営農継続できる限度内ということになります。具体的には▼客土▼暗きょ排水▼硬盤破砕耕▼深耕▼混層耕▼農業用用排水施設の補修▼散水施設の設置（法施行令第2条）など。

　また農住組合が土地改良法第95条第1項により、土地改良事業を実施する場合、土地改良事業を行なう農業協同組合とみなされ、その関係規定に従うことになります（法第12条）。

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　農住組合が交換分合により営農継続農地を一団の営農地として集合化した場合、その区域に属する農地所有者は、農住組合を通じて、農住組合法に基づき生産緑地への指定を都市計画決定権者（市町村長）に要請することができます。指定要請の条件としては▼生産緑地法に定める生産緑地地区に関する都市計画の基準に適合していること▼指定要請する農地などの所有者および農地などについて対抗要件を備えた地上権や永小作権、抵当権などを有する者の同意を得ていること。

　また区画整理事業など交換分合以外の手法によって、営農継続農地の集合化を実施した場合は、生産緑地指定に関する規定は特にありませんが、一団の営農地として生産緑地とすべきであるとの評価を得られれば、その要請も可能と思われます。いずれにせよ事前に、市町村の生産緑地担当部局と十分な調整を図ってください。

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　農地利用規約とは、当面営農継続を希望する農地地権者（または使用収益者）である組合員の合意と申し出に基づき、農住組合が設定する内部規約（法第13条第1項）です。本規約はあくまで私法上のものですが、地区内の農地において安心して営農できるよう、組合員が互いに遵守すべき事項として▼農地としての管理事項▼住宅地などに転換する場合の調整などに関する事項▼違反行為の停止、現状回復の請求、違約金徴収など、規約違反の際の措置▼規約の有効期間、などを規定しています。また農住組合の定めた農地利用規約については、「当該農地利用規約が営農地区における当面の営農の円滑な継続に資するものである旨の」市町村長などの認定（法第13条第3項）を受けることができ、当該認定を受けた場合は、規約対象となる営農地区に隣接する組合員以外の農地を有する者と、規約と同一の内容からなる農地利用契約を締結できます。

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　当面営農継続を希望する農地所有者（または使用収益権者）である組合員は、農地利用に関するルールを定めた農地利用規約を組合に申請し、さらに本規約について市町村長の認定を受けることによって、より円滑で安定した営農が可能となります。そこで以下の要件に該当する農地所有者は、積極的に規約設定の申出を検討することが望まれます。

　また市町村長の規約設定によって、同時に、営農地区と隣接する農地を有する組合員以外の者とも同様のルール（農地利用契約）を締結できます。このように当初から本規約の設定を予定しておけば、営農希望者も農住組合に参加しやすくなります。さらには当該農地の宅地転用の際のルールづくりにも本規約はつながり、段階的な土地利用転換と、農と住のより一層の調和との両立も図れます。

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　農地利用契約とは、農住組合が農地利用規約について市町村長（特別区の区長を含む）の認定を受けた場合に、当該規約と同一内容について、組合内営農地区に隣接する農地の所有権者（または使用収益権者）である組合員以外の者と締結する契約です。

　農住組合において営農環境の保全を図るためには、特に用排水面などから当該営農地区外農地についても一体的に農業利用されるほうが望ましい場合もあります。そうした際、当該営農地区と一体とみなされる周辺の農地所有者などと、規約と同内容の「農地利用契約」を締結することによって、周辺農地についても営農地区と同様に管理され、双方にとって円滑な営農継続が可能となります。

　なお関係者間のルールである農地利用規約、農地利用契約のいずれも▼都市計画の決定または変更▼開発許可制度の運用▼都市計画事業の認可または承認、などの都市計画制度の運用に何ら影響を及ぼすものではなく、かつ規約及び契約関係者以外の第三者を拘束するものでないことは言うまでもありません。

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　美しく住み良いまちづくりを進める手段として代表的なものに、地区計画制度、建築協定、緑地協定などがあります。こうした制度の活用にあたっては、市町村が独自の支援策を講じている場合もあり、事前に市町村の担当部局に相談し、適切なアドバイスを受けてください。

　またこうした制度を活用するため、農住組合が先進地の事例調査や協定書の内容検討などを行なう場合、そうした経費は農住組合推進事業の補助対象となりますので、都道府県などの担当部局に相談してください。

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　地区計画制度とは、都市計画制度のひとつ。一体の地区として市街地の整備・保全を行なうことが適切な地区について、通常の地域地区（用途地域など）指定よりきめ細かいまちづくりの方針を都市計画上に位置づけたものです。地区計画では地区の整備・開発及び保全の方針と地区整備計画を規定しています。地区整備計画では、以下の事項を定めることができ、地域の状況に応じて適宜組合せることができます。

　地区計画に定められた事項については、届出・勧告制度が適用されるとともに、開発許可の要件となるほか、市町村条例による建築基準法上の制限も規定でき、こうした措置によって、良好な環境を備えた市街地の整備と維持が図られます。

　地区計画は都市計画として地方公共団体が規定するものですが、住民参加によるまちづくり手法として期待されており、その活用については、市町村の都市計画部局に積極的に相談するとよいでしょう。

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　建築協定とは、市町村が条例で定めた区域内において、土地所有者などの全員合意により建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠や建築整備などの建築物に関する基準を定めたものです。建築協定を締結するには、土地の所有者などの全員合意によって▼協定の目的となっている土地の区域▼建築物に関する基準▼協定の有効期間▼違反があった場合の措置、などを定めた建築協定書を作成し、特定行政庁の認可を受けなければなりません。また特定行政庁の認可公告があった日以降に新たに土地所有者になった者に対しても、協定の効力が及ぶこと、と規定されています。

　ただし建築協定は、あくまで私法上の協定であって、公法上の権利制限ではないため、違反について特定行政庁による違反是正の対象とはなりません。

　建築協定を定めることにより、▼さらにきめ細かい土地利用の実現▼地場産建築材の利用▼建築物の意匠などの統一、などを行なうことによって一体感のある美しい街並みを形作ることができます。また協定に基づく建築を行なう場合には、資金補助や融資を講じている市町村もあり、事前に担当部局に相談するとよいでしょう。

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　緑地協定とは、建築協定と同様に、一団の地区の土地所有者全員の合意により、市街地の良好な環境保全のため締結する緑地に関する協定です。緑地協定の締結にあたって▼協定の区域▼以下の事項のうち必要なもの(1)樹木などの種類(2)樹木などを植栽する場所(3)垣またはさくの構造(4)その他緑化に関する事項▼協定の有効期間▼違反した場合の措置、について定めた緑地協定書を作成し、市町村長の認可を受けます。また協定の効力などについては、建築協定と同等です。

　こうした緑地協定の締結により、生け垣の統一や敷地緑化の義務づけなどを行ない、季節感あふれる緑豊かな美しい街並みを形成することができます。さらに市町村によっては、都市緑化基金などにより、緑地協定による生け垣整備への助成が講じられているところもありますので、関係部局へ予め問合わせてください。

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　農住組合がすべての事業目的を達成した場合、正組合員の1／2以上の出席による2／3以上の議決により、組合を解散することができます（ただし解散決議は、知事の認可を受けて初めてその効力が発生します）。また(1)組合が合併または破産した場合(2)農住組合法第84条の規定による解散命令があった場合(3)正組合員が3人未満になった場合（この場合、知事への届出が必要）(4)定款で組合の存立期限を定めた場合その期限満了時は、組合を解散することになります。

　組合解散時は、(1)の場合を除いて、原則として理事がその清算人となり、まず財産目録及び貸借対照表を作成し、財産処分の方法を定め、総会の承認を受けます。そして清算事務終了後は、決算報告書を作成し、総会の承認を受けます。以上の処理を経て、解散手続きがすべて完了します。

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　賃貸住宅に限らず、利便施設や営農施設など、農住組合が建設・管理する施設が存続する場合には、組合を解散することは好ましくありません。ただし個人でこれら施設を建設・管理している場合は、組合と関わりなく、解散は可能です。しかし本来農住組合とは、組合員の合意と協同のもと、主体的に行なう事業活動を通じてよりよいまちづくりを進めることを目的としています。たとえば時代とともにそのあり方が変わっていくまちづくりにおいて、5年後、10年後に、組合による新たな事業が求められることもあるでしょう。従って、特に組合解散の必要が生じないかぎり、地域住民の協同組織として存続させることをお勧めします。

　また組合が実施主体となって特定優良賃貸住宅、農住コミュニティ施設などを補助金を受けて整備した場合、補助金などに関する予算執行の適正化の規定により、一定期間内は組合を存続させることが求められます。

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　農住組合とは、都市農地を活用して農地所有者が協同で良好なまちづくりを進めることを目的としています。もちろん良好なまちづくりとは、単に面整備を実施し、住宅を建設するだけでは実現できません。その後の土地利用がどのように進められていくのか、たとえば建物や公園、緑地などが適切に建設・管理されているかなど、住民自らによる地域環境の育成があって初めて、美しく、住みよいまちが形成されます。

　したがって良好なまちづくりのためには、今後も協同で地区内施設の整備・維持・管理を進める一方、地域環境の進展に応じた農地の活用方策などについても、組合員全員で協議していかなければなりません。また公共団体によるまちづくりや住宅建設などに関する新しい助成制度ができた場合も、組合が存続していれば円滑に活用できるでしょう。さらに入居者にとっても、公共的性格を有する組合が存在することで、良好な住環境の中で安心して暮らすことができ、ひいては住宅地としての魅力をたかめることにも繋がります。

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　農地利用規約の締結や、利便施設などを設置する場合には、これらの事業運営や管理にあたって組合として責任を果たさなければなりません。また将来的には、地区内農地の利用法や賃貸住宅の修繕などについて協議が必要となるケースも想定されます。そこで組合として、組合員のための教育や情報提供を今後とも継続して行なっていくことをお勧めします。

　なおこうした必須事業以外の組合の活動内容についても、通常は事業基本方針や定款の中で定めることとなります。

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　一般的に農住組合では、土地の売買や住宅建設などの事業実施により法人税・所得税などの課税がなされます。またこれらの税以外に、たとえ事業を行なわなくても住民税が毎年均等割で課税されます（平成8年度、道府県民税2万円及び市町村民税5万円）。そこで既設農住組合においては、保留地処分時や住宅建設時の剰余金を留保したり、賃貸住宅の管理収入で住民税を支払うなどの手段を講じています。また農住組合がＪＡの准組合員となっている場合は、ＪＡが関係団体助成金などの方法によって法人税の支援をしているケースもあります。

　しかし事業による剰余金を組合員にすべて分配してしまって、住民税の支払いに苦慮している組合もあり、剰余金の一部は住民税に充てる原資として分配せずに確保しておくことをお勧めします。

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　土地区画整理事業終了後は、組合員の脱退は自由になります（法第86条第1項）。したがって面整備事業終了後であれば、どんな組合員でも法律上は60日前までに予告すれば、事業年度末に脱退できます（法第22条）。

　しかし農住組合が行なう住宅建設に参加しない組合員であっても、良好な住宅地の形成を目的として組合設立に賛同した際の趣旨に立ち返り、できるかぎり組合に留まって今後の事業活動に協力するよう説得してください。が、こうした説得にもかかわらず、農住組合が住宅供給などの事業を行なうことに反対の理事や組合員がいる場合は、土地区画整理事業終了後に、これら事業実施に同意する組合員だけで農住組合を継続することもやむを得ません。